Большинство избирателей-демократов в Провиденсе, штат Род-Айленд, выразили поддержку жесткому регулированию арендной платы, проголосовав за депутата легислатуры штата Дэвида Моралеса вместо действующего мэра Бретта Смайли на первичных выборах в среду.

Моралес, член организации «Демократические социалисты Америки» (которая тем не менее не поддержала его на праймериз), вел кампанию на платформе прогрессивной жилищной политики, призывающей ограничить рост арендной платы на 4 процента ежегодно и ограничить корпоративное владение жильем.

Он набрал 52,4 процента голосов на праймериз, чего оказалось достаточно, чтобы уверенно сместить Смайли, который в апреле этого года наложил вето на одобренное городским советом постановление о стабилизации арендной платы.

Смайли в ходе всей кампании утверждал, что заблокированное им постановление городского совета, которое ограничило бы арендную плату на 4 процента в год для многоквартирных домов с пятью и более юнитами возрастом не менее 11 лет, уничтожит новое строительство, необходимое для сдерживания цен.

Арендодатели могли бы подавать заявки на повышение арендной платы на сумму до 10 процентов для компенсации собственных растущих расходов. «Контроль арендной платы ни для кого не снижает арендную плату», — заявил Смайли во время августовских дебатов.

«Сегодня люди борются за выживание. Первопричина этого — нехватка жилья». В качестве поучительного примера провала контроля арендной платы он привел Сент-Пол, штат Миннесота, где принятое избирателями постановление вынудило застройщиков отменить реализуемые проекты.

Моралес утверждал, что контроль арендной платы является необходимым и немедленным решением проблемы роста цен. В тех же августовских дебатах он заявлял, что постановление городского совета содержало исключения, необходимые для предотвращения любого сокращения объемов нового строительства.

На сайте его кампании в качестве контрпримера сценарию Сент-Пола приводится Портленд, штат Мэн, где жилищное строительство увеличилось сразу после того, как избиратели одобрили политику контроля арендной платы и увеличили требуемый процент доступного жилья в новых проектах.

Как я уже писал ранее, кратковременный всплеск выдачи разрешений в Портленде после 2020 года почти исключительно касался проектов, на которые не распространялись новые требования города к доступности жилья. Более свежие данные показывают, что с тех пор строительство в Портленде резко упало.

Даже с учетом исключений ветированное постановление Провиденса о контроле арендной платы осталось бы одной из самых строгих мер в стране. Более старая политика контроля арендной платы обычно включает постоянное исключение для нового строительства.

Недавно принятые законы в таких местах, как Калифорния и Орегон, освобождают новое строительство от контроля на 15 лет. Постановление городского совета также не позволяло повышать плату при освобождении каждого юнита.

Стороники контроля арендной платы поспешили представить победу Моралеса как знак поддержки избирателями более прогрессивной Демократической партии. «Мы видим, что избиратели по всей стране жаждут не только перемен, но и видения того, за что мы боремся», — заявил мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани после праймериз.

Мамдани вполне может быть прав в том, что победа Моралеса является предвестником спроса демократов на более социалистический подход к жилищной политике. Это должно вызывать глубокую тревогу у тех, кто действительно заботится о sostenable снижении стоимости жилья.

Смайли — вовсе не идеолог свободного рынка. Он был либеральным мэром либерального города. В августовских дебатах он положительно отметил тот факт, что пятая часть новых квартир, построенных в Провиденсе, были доступным жильем с целевыми ограничениями по правоустанавливающим документам.

Как я утверждал ранее, высокий процент жилья с целевыми ограничениями в городе обычно свидетельствует о том, что регулирование подавляет значительную часть новой строительной активности. Но даже этот подход оказался недостаточно этатистским для избирателей на праймериз демократов.

Они выбрали кандидата, который поддерживает обязательный контроль цен. Если городской совет и его новый мэр преуспеют в принятии этого контроля цен, они могут ожидать обычных результатов в виде снижения объемов жилищного строительства и ухудшения его качества.